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Steuerfreie „private Veräußerungsgeschäfte“ nach kurzzeitiger Vermietung?

Die Veräußerung eines i. d. R. bebauten und vermieteten Grundstücks innerhalb von zehn Jahren nach Erwerb durch Privatpersonen unterliegt als „privates Veräußerungsgeschäft“ der Einkommensteuer. Eine Ausnahme gilt für Grundstücke, die im Zeitraum zwischen Anschaffung/Fertigstellung und Veräußerung eigenen Wohnzwecken dienen oder im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden.

Das Finanzgericht Baden Württemberg (FG) kommt nunmehr in seiner Entscheidung vom 7.12.2018 zu dem Ergebnis, dass der Veräußerungsgewinn für ein Grundstück, das ausschließlich privaten Wohnzwecken diente und dazwischen kurzzeitig vermietet wurde, nicht der sog. Spekulationssteuer unterliegt. Im entschiedenen Fall erwarb ein Steuerpflichtiger im Jahr 2006 eine Wohnung und nutzte diese bis April 2014 selbst. Anschließend vermietete er die Wohnung von Mai bis Dezember selbigen Jahres und veräußerte sie noch im Dezember 2014. Das Finanzamt sah darin einen steuerpflichtigen Veräußerungsgewinn.

Das FG entschied jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen. Zwar muss das entsprechende Wohnobjekt in den letzten drei Jahren vor der Veräußerung grundsätzlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sein, nicht aber ausschließlich bis zur Veräußerung. Wie in dem vorliegendem Fall kann – nach Auffassung des FG –  das Objekt in der Zeit zwischen Eigennutzung und anschließender Veräußerung noch übergangsweise vermietet werden, ohne das dieses zur Steuerpflicht führt. Damit soll eine ungerechtfertigte Besteuerung nach längerer Eigennutzung vermieden werden, wenn der Wohnsitz z. B. wegen eines Arbeitsplatzwechsels aufgegeben werden muss.
Anmerkung: Das Finanzamt hat Nichtzulassungsbeschwerde eingelegt. Das Urteil ist für die Praxis überraschend und noch nicht rechtskräftig. Die letzte Entscheidung wird der Bundesfinanzhof (BFH) treffen. Grundsätzlich sollte hier von zwischenzeitlichen Vermietungen in den letzten drei Jahren bis zur Entscheidung des BFH abgesehen werden.

Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 1.6.2011 eine Entscheidung zum Kündigungsrecht des Vermieters von Wohnraum bei fortlaufend unpünktlicher Mietzahlung getroffen.

In einem Fall aus der Praxis entrichtete ein Mieter die Miete seit Mai 2007 erst zur Monatsmitte oder noch später und setzte dies auch nach Abmahnungen des Vermieters im Oktober und Dezember 2008 fort. Daraufhin erklärte dieser wiederholt die Kündigung des Mietverhältnisses und erhob Räumungsklage. Im Wege der Widerklage hat der Mieter die Rückzahlung der von ihm bei Beginn des Mietverhältnisses geleisteten Kaution insoweit begehrt, als diese den zulässigen Betrag von drei Monatsmieten überstieg.

Die BGH-Richter entschieden, dass die andauernde und trotz wiederholter Abmahnung des Vermieters fortgesetzte verspätete Entrichtung der Mietzahlung durch den Mieter eine so gravierende Pflichtverletzung darstellt, dass sie eine Kündigung aus wichtigem Grund rechtfertigt. Das gilt auch dann, wenn dem Mieter (nur) Fahrlässigkeit zur Last fällt, weil er aufgrund eines vermeidbaren Irrtums davon ausgeht, dass er die Miete erst zur Monatsmitte zahlen müsse.

Ferner kamen die Richter zu dem Entschluss, dass die Verjährungsfrist für den Rückforderungsanspruch des Mieters wegen der drei Monatsmieten übersteigenden Kaution mit der Zahlung der überhöhten Kaution beginnt. Der Verjährungsbeginn setzt nicht voraus, dass dem Mieter die Regelung bekannt ist, nach der die Kaution bei einem Mietverhältnis über Wohnraum maximal drei Monatsmieten betragen darf.

Keine Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung bei Sanierung über einen langen Zeitraum

Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung können als Werbungskosten steuerlich angesetzt werden. Fallen solche Aufwendungen schon an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend bestimmter wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen den Aufwendungen und der Einkunftsart besteht, in deren Rahmen der Abzug begehrt wird.

Aufwendungen für eine leer stehende Wohnung können als vorab entstandene Werbungskosten abziehbar sein, wenn der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, daraus durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht wieder aufgegeben hat. Dieser endgültige Entschluss muss sich anhand ernsthafter und nachhaltiger Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen belegen lassen. Zeigt sich, dass das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, nicht vermietbar ist, muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen.

Die Werbungskostenüberschüsse können nach einer Entscheidung des Finanzgerichts Niedersachsen vom 6.5.2010 dann jedoch nicht berücksichtigt werden, wenn ein ausreichend enger und klarer Zusammenhang der Aufwendungen mit der späteren Einkünfteerzielung nicht festgestellt werden kann. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung ist nach längeren Zeiten eines Werbungskostenüberschusses (im entschiedenen Fall waren es 10 Jahre) erforderlich, dass der Steuerpflichtige darauf reagiert. Dies gilt auch für die Fälle, in denen er die Renovierungsarbeiten selber durchführt. Nur eine zielgerichtete Durchführung, sodass in absehbarer Zeit das Haus vermietet werden kann, führt zur Berücksichtigung von Werbungskostenüberschüssen.

Abziehbarkeit von Prozesskosten als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Anwaltskosten können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter weiteren Voraussetzungen als abziehbare Werbungskosten behandelt werden.

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Dies gilt auch für Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren. Nach diesen Grundsätzen kann es sich bei Rechtsanwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Einkunftsart “Vermietung und Verpachtung” stehen, um abziehbare Werbungskosten handeln.

Abziehbarkeit von Prozesskosten als Werbungskosten bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung

Anwaltskosten können bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung unter weiteren Voraussetzungen als abziehbare Werbungskosten behandelt werden.

Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen. Dies gilt auch für Schuldzinsen, soweit sie mit einer Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Prozesskosten teilen als Folgekosten die einkommensteuerliche Qualifikation derjenigen Aufwendungen, die Gegenstand des Prozesses waren. Nach diesen Grundsätzen kann es sich bei Rechtsanwaltskosten, die im Zusammenhang mit der Einkunftsart “Vermietung und Verpachtung” stehen, um abziehbare Werbungskosten handeln.

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) am 25.6.2009 entschiedenen Fall erwarben Eheleute jeweils zur Hälfte eine Eigentumswohnung, aus der sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielen. Zur Kaufpreisfinanzierung nahmen sie einen Kredit bei der Landesbank (LB) auf. In der Folgezeit machten sie gegenüber der LB geltend, dass der Darlehensvertrag aufgrund eines Verstoßes gegen das Haustürwiderrufsgesetz und das Rechtsberatungsgesetz nichtig sei. Sie beauftragten einen Rechtsanwalt mit der Durchsetzung ihrer Interessen gegenüber der LB. Sie zahlten an den beauftragten Rechtsanwalt im Streitjahr Gebühren, welche sie in ihrer Einkommensteuererklärung als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend machten. Dem folgte das Finanzamt nicht. Der Einspruch blieb insoweit erfolglos.

Der BFH kam jedoch zu dem Entschluss, dass das Vorgehen der Eheleute gegen die LB einer günstigeren Gestaltung ihres Finanzierungskonzepts hinsichtlich der Anschaffungskosten des Vermietungsobjekts diente. Unabhängig davon, ob es darum ging, nach Aufhebung der ursprünglichen Darlehensverträge solche mit besseren Konditionen abzuschließen, oder darum, einen günstigeren Vergleich mit der LB zu erreichen, sind die Rechtsanwaltskosten Bestandteil einer Neuausrichtung des Finanzierungskonzepts. Danach stellen auch sie abziehbare Werbungskosten dar.