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Wichtige Information für alle Vermieter

 1.       Ausgangslage
Aktuell hat der Europäische Gerichtshofs (EuGH) entschieden, dass es sich bei Miet- und Nebenkostenzahlungen um zwei eigenständige Hauptleistungen handelt. Diese Entscheidung steht im Widerspruch zur langjährigen nationalen Sichtweise, dass es sich bei den Nebenkostenzahlungen um Nebenleistungen handelt, die das Schicksal der Hauptleistung teilen. Die Miete als Hauptleistung ist grundsätzlich eine steuerfreie Leistung; mithin waren bisher auch die Nebenkostenzahlungen steuerfrei. Soweit die Voraussetzungen zur Umsatzsteueroption gegeben waren, musste auch für die Nebenkosten Umsatzsteuer ausgewiesen werden. Eine Differenzierung zwischen den Steuersätzen (19%/7%) war nicht vorzunehmen, da die Hauptleistung mit dem Regelsteuersatz von 19% belegt war.

 
2.       Folgen
Aufgrund der Entscheidung des EuGH ergibt sich eine deutlich andere Besteuerungssituation. Da für die Weiterverrechnung von Nebenkosten keine Steuerbefreiungsvorschrift vorhanden ist, stellt die Erhebung von Nebenkostenvorauszahlungen – insbesondere für Fälle der verbrauchsabhängigen Abrechnung –  eine steuerbare Leistung dar, die nach den leistungsbezogenen Umsatzsteuersätzen zu versteuern ist. Diese Thematik trifft nunmehr auch Vermieter, die bisher gar nicht zur Umsatzsteuer optieren konnten, da sie nur Wohnräume vermietet haben. Selbstverständlich ist mit der Erhebung der Umsatzsteuer auch ein Vorsteuerabzug verbunden, der in den meisten Fällen zur Neutralisierung der Umsatzsteuerbelastung führen wird. Dennoch kann nicht übersehen werden, dass das „Nullsummenspiel“ zu einem erheblichen Mehraufwand führt; insbesondere da viele Vermieter nunmehr monatlich/vierteljährlich Umsatzsteuervoranmeldungen abzugeben haben. Eine Befreiung von dieser Pflicht wäre nur möglich, soweit die jährlichen Nebenkosteneinnahmen den Betrag von € 17.500,- nicht überschreiten und damit von der sog. Kleinunternehmerregelung Gebrauch gemacht werden könnte.

3.       Handlungsempfehlungen
Zunächst muss abgewartet werden, wie die deutsche Finanzverwaltung auf die Rechtsprechungsentwicklung reagiert. Sollte die Rechtsprechung für anwendbar erklärt werden, müssen die beschriebenen Konsequenzen gezogen werden. Für diesen Fall wird es aber in jedem Fall eine Übergangsregelung geben, die wir unmittelbar nach Kenntnis bekannt geben. Theoretisch wäre die Rechtsprechung unabhängig davon bereits für die Vergangenheit anwendbar, soweit sich daraus Vorteile für Sie ergeben. Dies könnte bei längeren Leerständen der Fall sein, bei denen die Nebenkosten zu Lasten des Vermieters gehen.

4.       Fazit
Es ist uns wichtig, Sie in der gebotenen Kürze über diese Entwicklung zu informieren. Sollten Sie Fragen haben, steht Ihnen das Team EURICON jederzeit gerne zur Verfügung.