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Ortsübliche Miete im Fall der verbilligten Überlassung von Wohnraum

Häufig werden Wohnungen an Kinder oder Eltern zu günstigeren Mietpreisen als den ortsüblichen vermietet. Dabei gilt grundsätzlich zu beachten, dass Mietverträge wie unter Fremden üblich abgeschlossen und die Durchführung auch entsprechend erfolgen muss, wenn sie steuerlich berücksichtigt werden sollen. Die durch die Vermietung bedingten Kosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden, wenn sie den Anforderungen des Einkommensteuergesetzes entsprechen.

Seit dem Jahr 2012 gilt hier: Beträgt das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung zu Wohnzwecken weniger als 66 % der ortsüblichen Marktmiete, so ist die Nutzungsüberlassung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil aufzuteilen. Entsprechend ist der Werbungskostenabzug anteilig zu kürzen. Beträgt das Entgelt bei auf Dauer angelegter Wohnungsvermietung mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich – die Werbungskosten können vollständig steuerlich angesetzt werden.

In einem vom Bundesfinanzhof (BFH) am 10.5.2016 entschiedenen Fall war zu klären, was unter „ortsübliche Miete“ zu verstehen ist. Die Vorinstanz stellte fest, dass die Vergleichsmiete die ortsübliche Kaltmiete und nicht die Warmmiete ist. Die Betriebskosten sind nicht in die Vergleichsrechnung einzubeziehen.

Das sah der BFH anders und stellte in seinem Urteil fest: Unter ortsüblicher Miete für Wohnungen vergleichbarer Art, Lage und Ausstattung ist die ortsübliche Bruttomiete – d. h. die Kaltmiete zuzüglich der nach der Betriebskostenverordnung umlagefähigen Kosten – zu verstehen.

Aufwendungen für Mieterschäden sofort abziehbare Werbungskosten

Instandsetzungs- und Modernisierungsaufwendungen, die innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung des Gebäudes durchgeführt werden, gehören zu den Herstellungskosten des Gebäudes, wenn die Aufwendungen (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen. Diese können nur im Wege der Abschreibung über die Nutzungsdauer steuerlich geltend gemacht und nicht sofort abgezogen werden.

Aufwendungen des Vermieters zur Beseitigung von Schäden, die der Mieter nach Erwerb einer Eigentumswohnung verursacht hat, können sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abgezogen werden. Das entschied das Finanzgericht Düsseldorf (FG) in seinem Urteil vom 4.3.2016.

Im entschiedenen Fall hinterließ eine Mieterin die Wohnung in einem beschädigten Zustand. Zur Beseitigung dieser Schäden wandte die Steuerpflichtige rund 20.000 € auf, die sie als sofort abzugsfähige Werbungskosten behandelte. Hingegen vertrat das Finanzamt die Auffassung, es handele sich um sog. anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Das FG vertritt hier jedoch die Auffassung, dass – trotz Überschreitung der 15-%-Grenze – keine anschaffungsnahen Herstellungskosten vorlagen. Die Gesetzesbegründung lässt keine Anhaltspunkte dafür erkennen, dass der Gesetzgeber Aufwand zur Beseitigung von Schäden nach Erwerb habe erfassen wollen. Auch können in Fällen, in denen es zu einem Substanzverlust kommt, eine Absetzung für außerordentliche Abnutzung in Anspruch genommen werden, die ebenfalls mit einem sofortigen Abzug einhergeht. Schließlich gebietet die mit der Regelung bezweckte Verwaltungsvereinfachung keine Qualifizierung derartiger Aufwendungen als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Anmerkung: Das Verfahren ist beim Bundesfinanzhof (BFH) unter dem Aktenzeichen IX R 6/16 anhängig. Ob dieser den Argumenten des FG folgt, wird sich zeigen. Betroffene Steuerpflichtige können in abschlägigen Bescheiden Einspruch einlegen und um Ruhen des Verfahrens bis zu einer endgültigen Entscheidung durch den BFH bitten.

Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall in tatsächlicher Höhe oder mit einer Pauschale von 0,30 € für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. In seiner Entscheidung vom 1.12.2015 stellt der Bundesfinanzhof aber klar, dass die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 € nur für jeden Entfernungskilometer) aber dann anzuwenden ist, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist.

Im entschiedenen Fall sanierte ein Steuerpflichtiger mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165 mal bzw. 215 mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten zu den beiden Objekten kam das Finanzamt (FA) zu dem Ergebnis, dass der Steuerpflichtige am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte habe. Die Fahrtkosten waren daher nach Ansicht des FA nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehbar.

Im Regelfall sucht ein Steuerpflichtiger ein Vermietungsobjekt allerdings nicht arbeitstäglich auf, sondern in größerem oder kleinerem zeitlichem Abstand, z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. Zudem erfordert bei nicht umfangreichem Grundbesitz die Verwaltung eines Mietobjekts in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z. B. ein Büro, sondern erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit.

Werbungskosten bei den Einkünften aus Kapitalvermögen doch abzugsfähig?

Mit seiner Entscheidung vom 2.12.2014 legt der Bundesfinanzhof (BFH) fest, dass, auch wenn es sich bei vom Steuerpflichtigen geltend gemachten Beratungskosten für Selbstanzeigen um Werbungskosten bei seinen Einkünften aus Kapitalvermögen handelt, diese im Streitjahr 2010 nicht mehr als Werbungskosten steuerlich angesetzt werden können. Denn mit der Einführung einer Abgeltungsteuer für private Kapitalerträge durch das Unternehmensteuerreformgesetz 2008 hat der Gesetzgeber ein umfassendes Abzugsverbot für Werbungskosten angeordnet. An der Verfassungsmäßigkeit der Regelung hegte er keine Zweifel.

Bitte beachten Sie! Gegen diese Entscheidung des BFH ist Verfassungsbeschwerde eingelegt worden, die beim Bundesverfassungsgericht (BVerfG) unter dem Az. 2 BvR 878/15 anhängig ist. Es wird empfohlen, in gleichgelagerten Fällen Einspruch einzulegen und Ruhen des Verfahrens zu beantragen. In diesem Zusammenhang stellt sich die Frage, ob eine grundsätzliche Festlegung zum Abzug von Werbungskosten bei Kapitalvermögen getroffen wird.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwand für ein (leerstehendes) Wohngrundstück als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Der endgültige Entschluss zu vermieten – also die Einkünfteerzielungsabsicht – kann nach der Rechtsprechung nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven und belegbaren Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.

Ein besonders lang andauernder Leerstand der Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung kann dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Verschulden wegfällt und die im Zusammenhang mit dem Objekt anfallenden Kosten nicht mehr steuerlich berücksichtigt werden.

Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Sind die unternommenen Bemühungen nicht erfolgreich, müssen sowohl geeignetere Wege der Vermarktung gesucht und die Vermietungsbemühungen, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, intensiviert werden.

Werden hingegen, wie in einem vom Niedersächsischen Finanzgericht (FG) entschiedenen Fall, nur drei Zeitungsannoncen geschaltet, ist dies ein Indiz dafür, dass die Einkünfteerzielungsabsicht fehlt. Dass die Wohnung dann tatsächlich ab 2014 vermietet wurde, lässt nach Auffassung des FG keine Rückschlüsse auf das Streitjahr 2011 zu.

Ausschluss des Werbungskostenabzugs für Berufsausbildungskosten nach Auffassung des Bundesfinanzhofs verfassungswidrig

Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine erstmalige Berufsausbildung oder für ein Erststudium, das zugleich eine Erstausbildung vermittelt, sind keine Werbungskosten, wenn diese Berufsausbildung oder dieses Erststudium nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfinden. Sie sind bis zu 6.000 € jährlich als Sonderausgaben abzugsfähig.
Nach Auffassung des Bundesfinanzhofs (BFH) sind Aufwendungen für die Ausbildung zu einem Beruf jedoch als notwendige Voraussetzung für eine nachfolgende Berufstätigkeit beruflich veranlasst und demgemäß auch als Werbungskosten einkommensteuerrechtlich zu berücksichtigen, denn sie dient der zukünftigen Erzielung einkommensteuerpflichtiger Einkünfte. Der Sonderausgabenabzug bleibt bei Auszubildenden und Studenten nach seiner Grundkonzeption wirkungslos, weil gerade sie typischerweise in den Zeiträumen, in denen ihnen Berufsausbildungskosten entstehen, noch keine eigenen Einkünfte erzielen. Der Sonderausgabenabzug geht daher ins Leere; er berechtigt im Gegensatz zum Werbungskostenabzug auch nicht zu Verlustfeststellungen, die mit späteren Einkünften verrechnet werden könnten.
Der BFH hat dem Bundesverfassungsgericht deshalb die Frage vorgelegt, ob es mit dem Grundgesetz vereinbar ist, dass Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine erstmalige Berufsausbildung oder für ein Erststudium, das zugleich eine Erstausbildung vermittelt, keine Werbungskosten sind, wenn diese Berufsausbildung oder dieses Erststudium nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfindet.
Anmerkung: Betroffene Steuerpflichtige sollten daher gegen ablehnende Bescheide Einspruch einlegen und unter Hinweis auf das anhängige Verfahren Ruhen des Verfahrens bis zu einer Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts beantragen.

Vorfälligkeitsentschädigung bei Immobilienverkauf keine Werbungskosten

Schuldzinsen, die mit Einkünften in einem wirtschaftlichen Zusammenhang stehen, zählen zu den Werbungskosten. Der Begriff der Schuldzinsen umfasst auch eine zur vorzeitigen Ablösung eines Darlehens gezahlte Vorfälligkeitsentschädigung. Diese ist Nutzungsentgelt für das auf die verkürzte Laufzeit in Anspruch genommene Fremdkapital.
Löst ein Steuerpflichtiger seine Darlehensschuld vorzeitig ab, um sein bisher vermietetes Objekt lastenfrei übereignen zu können, kann er die dafür an den Darlehensgeber zu entrichtende Vorfälligkeitsentschädigung nicht als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehen. Es fehlt insoweit an einem wirtschaftlichen Zusammenhang (sog. Veranlassungszusammenhang) mit steuerbaren Einkünften. Das hat der Bundesfinanzhof (BFH) am 11.2.2014 entschieden.
Zwar beruht eine Vorfälligkeitsentschädigung auf dem ursprünglichen Darlehen, das mit Blick auf die Finanzierung der Anschaffungskosten einer fremdvermieteten Immobilie aufgenommen wurde. Jedoch ist das für die Annahme eines Veranlassungszusammenhangs maßgebliche „auslösende Moment“ nicht der seinerzeitige Abschluss des Darlehensvertrags, sondern gerade dessen vorzeitige Ablösung. Diese mit der Darlehensgläubigerin vereinbarte Vertragsanpassung wurde aber nur vorgenommen, weil sie sich zur lastenfreien Veräußerung des Grundstücks verpflichtete.
Dementsprechend besteht kein wirtschaftlicher Zusammenhang zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der vormaligen Vermietung der Immobilie, sondern zwischen der Vorfälligkeitsentschädigung und der Veräußerung der Immobilie.

Anmerkung: Der BFH betont, dass seine aktuelle Rechtsprechung zum Abzug nachträglicher Schuldzinsen an diesem Ergebnis nichts zu ändern vermochte (siehe hierzu auch den Beitrag Nr. 2, Juli 2014). Die Steuerpflichtige konnte in dem entschiedenen Fall die im Veräußerungszeitpunkt noch bestehenden Darlehensverbindlichkeiten vollständig durch den aus der Veräußerung der Immobilie erzielten Erlös tilgen.

Kosten für ein häusliches Arbeitszimmer aufteilbar?

Können Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nur steuerlich geltend gemacht werden, wenn der jeweilige Raum (nahezu) ausschließlich für betriebliche/berufliche Zwecke genutzt wird oder können diese Aufwendungen entsprechend der jeweiligen Nutzung aufgeteilt werden? Der IX. Senat des Bundesfinanzhofs (BFH) hat mit Beschluss vom 21.11.2013 diese Rechtsfragen dem Großen Senat des BFH zur Entscheidung vorgelegt.

Im zu entscheidenden Fall bewohnt ein Steuerpflichtiger ein Einfamilienhaus, in dem sich auch ein – mit einem Schreibtisch, Büroschränken, Regalen sowie einem Computer ausgestattetes – sog. „häusliches“ Arbeitszimmer befindet. Von seinem Arbeitszimmer aus verwaltet er 2 in seinem Eigentum stehende vermietete Mehrfamilienhäuser. Die Kosten für das Arbeitszimmer machte der Vermieter bei seinen Einkünften aus der Vermietung der Mehrfamilienhäuser geltend. Das Finanzamt ließ die Kosten nicht zum Abzug zu, da sog. gemischte Aufwendungen für ein häusliches Arbeitszimmer nach der gesetzlichen Regelung nicht abgezogen werden dürften.

Nach den Feststellungen des Finanzgerichts (FG) hat der Kläger nachweislich das Arbeitszimmer zu 60 % zur Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung genutzt. Das FG hat daher entschieden, dass der Kläger 60 % des von ihm geltend gemachten Aufwands als Werbungskosten geltend machen kann. Es wendet damit die Rechtsprechung des Großen Senats aus dem Jahr 2009, wonach für Aufwendungen, die sowohl berufliche/betriebliche als auch privat veranlasste Teile enthalten (gemischte Aufwendungen), kein allgemeines Aufteilungs- und Abzugsverbot normiert ist, auch auf das häusliche Arbeitszimmer an.

Der vorlegende IX. Senat folgt dem. Er geht davon aus, dass Aufwendungen für abgeschlossene häusliche Arbeitszimmer, die (in zeitlicher Hinsicht) nur teilweise beruflich bzw. betrieblich genutzt werden, aufzuteilen sind.

Kosten eines Studiums, das eine Erstausbildung vermittelt, sind grundsätzlich nicht abziehbar

Mit Urteil vom 5.11.2013 hat der Bundesfinanzhof (BFH) entschieden, dass Aufwendungen für ein Studium, welches eine Erstausbildung vermittelt und nicht im Rahmen eines Dienstverhältnisses stattfindet, nicht als vorweggenommene Betriebsausgaben abziehbar sind.

Im Streitfall hatte ein Student ein Erststudium aufgenommen und begehrte für die Jahre 2004 und 2005 unter Hinweis auf die neuere Rechtsprechung des BFH aus dem Jahr 2011, die Aufwendungen für das Studium (im Wesentlichen die Kosten der Wohnung am Studienort) als vorweggenommene Betriebsausgaben aus selbstständiger Arbeit abzuziehen. Dem stand entgegen, dass der Gesetzgeber als Reaktion auf die geänderte BFH-Rechtsprechung das Einkommensteuergesetz neu gefasst und nunmehr ausdrücklich angeordnet hatte, dass Aufwendungen des Steuerpflichtigen für seine „erstmalige“ Berufsausbildung oder für ein Erststudium, das zugleich eine Erstausbildung vermittelt, weder Betriebsausgaben noch Werbungskosten darstellen. Anzuwenden ist die Neufassung des Gesetzes für Veranlagungszeiträume ab 2004.

Nach Auffassung des BFH verstößt diese Regelung weder gegen das Rückwirkungsverbot noch gegen den Gleichheitsgrundsatz. Der Gesetzgeber habe nur das langjährige und auch bis 2011 vom BFH anerkannte grundsätzliche Abzugsverbot für Kosten der beruflichen Erstausbildung nochmals bestätigt.

Einkünfteerzielungsabsicht nach Entmietung und Leerstand

Nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts ist eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht feststellbar – und damit ein Ansatz von Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich -, wenn nach Entmietung eines Mehrfamilienhauses die bisher vorhandenen Wohnungen zu neuen, größeren Wohnungen zusammengelegt werden sollen und das Haus vor der Durchführung der Sanierung jahrelang leer steht.

Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Daher muss sich der endgültige Entschluss zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe