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Aufwendungen für die Erneuerung einer Einbauküche bei Vermietung

Der Bundesfinanzhof hatte in der Vergangenheit die Auffassung vertreten, dass die in einer Einbauküche verbaute Spüle als Gebäudebestandteil anzusehen ist und dass dies auch für den Küchenherd gilt. Danach waren Aufwendungen für die Erneuerung dieser Gegenstände als Erhaltungsaufwand bei Vermietung und Verpachtung steuerlich sofort abziehbar.

Nunmehr macht er in seiner Entscheidung vom 3.8.2016 eine Kehrtwende und geht davon aus, dass Spüle und Kochherd keine unselbstständigen Gebäudebestandteile mehr sind. Er begründet dies mit der geänderten Ausstattungspraxis. Danach sind die einzelnen Elemente einer Einbauküche ein eigenständiges und zudem einheitliches Wirtschaftsgut mit einer Nutzungsdauer von 10 Jahren.

Die Aufwendungen für die komplette Erneuerung einer Einbauküche (Spüle, Herd, Einbaumöbel und Elektrogeräte) in eine vermietete Immobilie sind daher nicht sofort als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung abziehbar, sondern nur im Wege der Abschreibung (über 10 Jahre) steuerlich zu berücksichtigen.

Fahrtkosten bei Vermietung und Verpachtung

Vermieter können Fahrtkosten zu ihren Vermietungsobjekten im Regelfall in tatsächlicher Höhe oder mit einer Pauschale von 0,30 € für jeden gefahrenen Kilometer als Werbungskosten geltend machen. In seiner Entscheidung vom 1.12.2015 stellt der Bundesfinanzhof aber klar, dass die ungünstigere Entfernungspauschale (0,30 € nur für jeden Entfernungskilometer) aber dann anzuwenden ist, wenn das Vermietungsobjekt ausnahmsweise die regelmäßige Tätigkeitsstätte des Vermieters ist.

Im entschiedenen Fall sanierte ein Steuerpflichtiger mehrere Wohnungen und ein Mehrfamilienhaus und suchte die hierfür eingerichteten Baustellen 165 mal bzw. 215 mal im Jahr auf. Aufgrund der Vielzahl der Fahrten zu den beiden Objekten kam das Finanzamt (FA) zu dem Ergebnis, dass der Steuerpflichtige am Ort der Vermietungsobjekte seine regelmäßige Tätigkeitsstätte habe. Die Fahrtkosten waren daher nach Ansicht des FA nur in Höhe der Entfernungspauschale abziehbar.

Im Regelfall sucht ein Steuerpflichtiger ein Vermietungsobjekt allerdings nicht arbeitstäglich auf, sondern in größerem oder kleinerem zeitlichem Abstand, z. B. zu Kontrollzwecken, bei Mieterwechseln oder zur Ablesung von Zählerständen. Zudem erfordert bei nicht umfangreichem Grundbesitz die Verwaltung eines Mietobjekts in der Regel keine besonderen Einrichtungen, wie z. B. ein Büro, sondern erfolgt regelmäßig von der Wohnung des Steuerpflichtigen aus. In einem solchen Fall ist das Vermietungsobjekt nicht der ortsgebundene Mittelpunkt der Vermietungstätigkeit.

Einkünfteerzielungsabsicht bei langjährigem Leerstand einer Wohnung

Die steuerliche Berücksichtigung von Aufwand für ein (leerstehendes) Wohngrundstück als (vorab entstandene) Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Der endgültige Entschluss zu vermieten – also die Einkünfteerzielungsabsicht – kann nach der Rechtsprechung nur anhand äußerlicher Merkmale beurteilt werden. Aus objektiven und belegbaren Umständen muss auf das Vorliegen oder Fehlen der Absicht geschlossen werden.

Ein besonders lang andauernder Leerstand der Wohnung nach vorheriger, auf Dauer angelegter Vermietung kann dazu führen, dass eine vom Steuerpflichtigen aufgenommene Einkünfteerzielungsabsicht ohne sein Verschulden wegfällt und die im Zusammenhang mit dem Objekt anfallenden Kosten nicht mehr steuerlich berücksichtigt werden.

Die Einzelfallumstände, aus denen sich der endgültige Entschluss zu vermieten ergibt, sind in erster Linie ernsthafte und nachhaltige Vermietungsbemühungen des Steuerpflichtigen. Sind die unternommenen Bemühungen nicht erfolgreich, müssen sowohl geeignetere Wege der Vermarktung gesucht und die Vermietungsbemühungen, beispielsweise durch Einschaltung eines Maklers oder durch Nutzung alternativer Bewerbungsmöglichkeiten, intensiviert werden.

Werden hingegen, wie in einem vom Niedersächsischen Finanzgericht (FG) entschiedenen Fall, nur drei Zeitungsannoncen geschaltet, ist dies ein Indiz dafür, dass die Einkünfteerzielungsabsicht fehlt. Dass die Wohnung dann tatsächlich ab 2014 vermietet wurde, lässt nach Auffassung des FG keine Rückschlüsse auf das Streitjahr 2011 zu.

Einkünfteerzielungsabsicht nach Entmietung und Leerstand

Nach Auffassung des Niedersächsischen Finanzgerichts ist eine Einkünfteerzielungsabsicht nicht feststellbar – und damit ein Ansatz von Werbungskosten aus Vermietung und Verpachtung nicht möglich -, wenn nach Entmietung eines Mehrfamilienhauses die bisher vorhandenen Wohnungen zu neuen, größeren Wohnungen zusammengelegt werden sollen und das Haus vor der Durchführung der Sanierung jahrelang leer steht.

Fallen Aufwendungen mit der beabsichtigten Vermietung eines (leerstehenden) Wohngrundstücks an, bevor mit dem Aufwand zusammenhängende Einnahmen erzielt werden, können sie als vorab entstandene Werbungskosten bei der Einkunftsart Vermietung und Verpachtung berücksichtigt werden. Die Berücksichtigung von Aufwand als (vorab entstandene) Werbungskosten setzt voraus, dass der Steuerpflichtige sich endgültig entschlossen hat, aus dem Objekt durch Vermieten Einkünfte zu erzielen und diese Entscheidung später nicht aufgibt. Daher muss sich der endgültige Entschluss zur Vermietung anhand objektiver Umstände belegen lassen.

Zeigt sich aufgrund bislang vergeblicher Vermietungsbemühungen, dass für das Objekt, so wie es baulich gestaltet ist, kein Markt besteht und die Immobilie deshalb nicht vermietbar ist, so muss der Steuerpflichtige zielgerichtet darauf hinwirken, unter Umständen auch durch bauliche Umgestaltungen einen vermietbaren Zustand des Objekts zu erreichen. Bleibt er untätig und nimmt den Leerstand auch künftig hin, spricht dieses Verhalten gegen den endgültigen Entschluss zu vermieten oder – sollte er bei seinen bisherigen, vergeblichen Vermietungsbemühungen mit Einkünfteerzielungsabsicht gehandelt haben – für deren Aufgabe

BFH bejaht Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag

Der BFH hat mit Urteil vom 18. April 2012 II R 36/10 entschieden, dass die Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008, BGBl I 2008, 2794 und die Anwendung der Neuregelung bereits für das Jahr 2008 mit dem Grundgesetz vereinbar sind.

Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung bestand ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bereits dann, wenn der tatsächliche Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines bebauten Grundstücks in einem Jahr um mehr als 20 % niedriger als der normale Rohertrag war und der Steuerschuldner die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hatte. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, war die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes entsprach, um den der tatsächliche Rohertrag niedriger als der normale Rohertrag war. Nach der ab dem Jahr 2008 geltenden Neuregelung besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer demgegenüber erst dann, wenn der tatsächliche Rohertrag in einem Jahr um mehr als 50 % niedriger als der normale Rohertrag ist. Zudem ist die Grundsteuer in diesem Fall nur in Höhe von 25 % zu erlassen. Wird überhaupt kein Rohertrag erzielt, ist die Grund-steuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Der BFH hat dazu entschieden, dass der Gesetzgeber dadurch, dass er den Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer von einer Abweichung des tatsächlichen Rohertrags vom normalen Rohertrag von mehr als
50 % abhängig macht und dies bereits für das Jahr 2008 gilt, den ihm vom Grundgesetz eingeräumten weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten hat. Für diese Regelungen bestünden hinreichende sachliche Gründe.

Nicht zu prüfen war, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist oder ob dies wegen der für die Einheitsbewertung maßgebenden Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964.