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Mutwillige Zerstörung in einer neu angeschafften Mietwohnung

Mit dem Begriff Mietnomadentum haben inzwischen einige Immobilienbesitzer Bekanntschaft gemacht. Aber auch verärgerte Mieter hinterlassen nicht selten ihre zerstörerischen Spuren. Die daraus resultierenden Kosten sind i. d. R. nicht gerade gering. Hier stellt sich nunmehr grundsätzlich die Frage, wie diese Kosten einkommensteuerlich zu beurteilen sind.

In einem vom Bundesfinanzhof am 9.5.2017 entschiedenen Fall versagte das Finanzamt den Sofortabzug der Kosten bei einer neu angeschafften Wohnung, da es sich nach seiner Auffassung um sog. „anschaffungsnahe Herstellungskosten“ handelt. Im entschiedenen Fall überschritt der zur Schadenbeseitigung aufgewendete Betrag 15 % der Anschaffungskosten für das Immobilienobjekt. Daher könnten die Kosten nur im Rahmen der Abschreibung anteilig mit 2 % über einen Zeitraum von 50 Jahren steuerlich geltend gemacht werden.

Demgegenüber kam der BFH zu dem Entschluss, dass Kosten für Instandsetzungsmaßnahmen zur Beseitigung von Mieterschäden, die im Zeitpunkt der Anschaffung noch nicht vorhanden waren, sondern nachweislich erst zu einem späteren Zeitpunkt am Gebäude verursacht wurden, nicht den anschaffungsnahen Herstellungskosten zuzuordnen sind. Sie sind als sog. „Erhaltungsaufwand“ und damit als Werbungskosten sofort abzugsfähig.

Ordentliche Kündigung bei beharrlichem Leugnen einer Pflichtverletzung durch den Mieter

Die Nichtzahlung einer auf die Verletzung mietvertraglicher Pflichten zurückgehende titulierte Schadensersatzforderung des Vermieters stellt keine die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses berechtigende schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters dar, wenn dieser aufgrund einer festgestellten Vermögenslosigkeit nicht zahlen kann.

In dem beharrlichen Leugnen der Pflichtverletzung allerdings kann dann ein berechtigter Grund zur ordentlichen Kündigung liegen, wenn Umstände festgestellt werden können, die die Besorgnis des Vermieters begründen, der Mieter setze seine Obhutspflichtverletzung auch nach der rechtskräftigen Verurteilung fort.

Das entschied der Bundesgerichtshof mit seinem Urteil vom 13.4.2016. Im entschiedenen Fall kam der Mieter seinen Belüftungspflichten nicht nach, wobei erhebliche Feuchtigkeitsschäden in der Mietwohnung auftraten.

Kein generelles Verbot von Hunde- und Katzenhaltung durch eine allgemeine Geschäftsbedingung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte sich in seiner Entscheidung vom 20.3.2013 mit der Frage befasst, ob eine Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag wirksam ist, welche die Haltung von Hunden und Katzen in einer Mietwohnung generell untersagt.

In dem Fall aus der Praxis war in dem Mietvertrag mit einer Genossenschaft als „zusätzliche Vereinbarung“ enthalten, dass das Mitglied verpflichtet sei, „keine Hunde und Katzen zu halten“. Der Mieter zog mit seiner Familie und einem Mischlingshund mit einer Schulterhöhe von etwa 20 cm in die Wohnung ein. Daraufhin wurde er von der Genossenschaft aufgefordert, das Tier binnen vier Wochen abzuschaffen. Nachdem der Mieter der Aufforderung nicht nachkam, hat der Vermieter ihn auf Entfernung des Hundes aus der Wohnung und Unterlassung der Hundehaltung in Anspruch genommen.

Der BGH entschied jedoch, dass eine Allgemeine Geschäftsbedingung des Vermieters, welche die Haltung von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, unwirksam ist. Sie benachteiligt den Mieter unangemessen, weil sie ihm eine Hunde- und Katzenhaltung ausnahmslos und ohne Rücksicht auf besondere Fallgestaltungen und Interessenlagen verbietet. Zugleich verstößt sie gegen den wesentlichen Grundgedanken der Gebrauchsgewährungspflicht des Vermieters. Ob eine Tierhaltung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört, erfordert eine umfassende Interessenabwägung im Einzelfall. Eine generelle Verbotsklausel würde – in Widerspruch dazu – eine Tierhaltung auch in den Fällen ausschließen, in denen eine solche Abwägung eindeutig zugunsten des Mieters ausfiele.

Die Unwirksamkeit der Klausel führt nicht dazu, dass der Mieter Hunde oder Katzen ohne jegliche Rücksicht auf andere halten kann. Sie hat vielmehr zur Folge, dass die gebotene umfassende Abwägung der im Einzelfall konkret betroffenen Belange und Interessen der Mietvertragsparteien, der anderen Hausbewohner und der Nachbarn erfolgen muss.

Umlage von Renovierungskosten bei Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat am 30.3.2011 eine Entscheidung zur Umlagefähigkeit von Renovierungskosten getroffen, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen in einer Mietwohnung entstehen.

In dem entschiedenen Fall aus der Praxis kündigte ein Vermieter einem Mieter den Einbau von Wasserzählern und eine darauf gestützte Mieterhöhung um 2,28 € monatlich an. Der Mieter teilte daraufhin mit, dass der Einbau erst dann geduldet werde, wenn der Vermieter einen Vorschuss für die hierdurch erforderlich werdende Neutapezierung der Küche zahle. Dieser Forderung kam er nach, erklärte jedoch, dass es sich auch insoweit um umlagefähige Modernisierungskosten handele, weswegen die Mieterhöhung entsprechend höher ausfallen werde. Nach Einbau des Wasserzählers legte der Vermieter die Gesamtkosten um, woraus sich ein monatlicher Erhöhungsbetrag von 2,79 € ergab. Der Mieter weigerte sich jedoch diese Mehrkosten zu zahlen.

Der BGH hat hierzu entschieden, dass der Vermieter die Kosten für Renovierungsarbeiten, die infolge von Modernisierungsmaßnahmen erforderlich werden, auf die Mieter umlegen darf. Dies gilt auch dann, wenn die Kosten nicht durch Beauftragung eines Handwerkers seitens des Vermieters entstanden sind, sondern dadurch, dass der Mieter entsprechende Arbeiten selbst vornimmt und sich die Aufwendungen vom Vermieter erstatten lässt.

Verjährung des Erstattungsanspruchs für Renovierungskosten bei unwirksamer Schönheitsreparaturklausel

In einem Fall aus der Praxis enthielt ein Mietvertrag eine Formularklausel, die den Mietern die Durchführung von Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan auferlegte. Aufgrund dieser Klausel ließ der Mieter die Wohnung vor der Rückgabe am Ende des Mietverhältnisses (Ende 2006) für 2.687 € renovieren. Später erfuhr er, dass er zur Ausführung dieser Arbeiten wegen der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel nicht verpflichtet war und verlangte daher im Dezember 2009 die Zahlung von 2.687 € nebst Zinsen zurück. Der Bundesgerichtshof (BGH) hatte nun zu klären, ob dieser Erstattungsanspruch berechtigt oder bereits verjährt ist.

Er kam zu dem Entschluss, dass der Erstattungsanspruch verjährt war, weil die im Bürgerlichen Gesetzbuch enthaltene Frist von 6 Monaten ab Beendigung des Mietverhältnisses auch Ersatzansprüche des Mieters wegen Schönheitsreparaturen erfasst, die er in Unkenntnis der Unwirksamkeit einer Renovierungsklausel durchgeführt hat.