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BFH bejaht Verfassungsmäßigkeit der Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag

Der BFH hat mit Urteil vom 18. April 2012 II R 36/10 entschieden, dass die Neuregelung des Anspruchs auf Teilerlass der Grundsteuer bei einem geminderten Mietertrag durch das Jahressteuergesetz 2009 vom 19. Dezember 2008, BGBl I 2008, 2794 und die Anwendung der Neuregelung bereits für das Jahr 2008 mit dem Grundgesetz vereinbar sind.

Nach § 33 Abs. 1 des Grundsteuergesetzes in der bis zum 31. Dezember 2007 geltenden Fassung bestand ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer bereits dann, wenn der tatsächliche Rohertrag aus der Vermietung oder Verpachtung eines bebauten Grundstücks in einem Jahr um mehr als 20 % niedriger als der normale Rohertrag war und der Steuerschuldner die Mindereinnahmen nicht zu vertreten hatte. Waren diese Voraussetzungen erfüllt, war die Grundsteuer in Höhe des Prozentsatzes zu erlassen, der vier Fünfteln des Prozentsatzes entsprach, um den der tatsächliche Rohertrag niedriger als der normale Rohertrag war. Nach der ab dem Jahr 2008 geltenden Neuregelung besteht ein Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer demgegenüber erst dann, wenn der tatsächliche Rohertrag in einem Jahr um mehr als 50 % niedriger als der normale Rohertrag ist. Zudem ist die Grundsteuer in diesem Fall nur in Höhe von 25 % zu erlassen. Wird überhaupt kein Rohertrag erzielt, ist die Grund-steuer in Höhe von 50 % zu erlassen.

Der BFH hat dazu entschieden, dass der Gesetzgeber dadurch, dass er den Anspruch auf Teilerlass der Grundsteuer von einer Abweichung des tatsächlichen Rohertrags vom normalen Rohertrag von mehr als
50 % abhängig macht und dies bereits für das Jahr 2008 gilt, den ihm vom Grundgesetz eingeräumten weiten Gestaltungsspielraum nicht überschritten hat. Für diese Regelungen bestünden hinreichende sachliche Gründe.

Nicht zu prüfen war, ob die Anknüpfung der Grundsteuer an die Einheitswerte für die Jahre ab 2008 noch verfassungsgemäß ist oder ob dies wegen der für die Einheitsbewertung maßgebenden Wertverhältnisse vom 1. Januar 1964.

Antrag auf Grundsteuererlass bis 31.3.2011 stellen

Vermieter können bis zum 31.3.2011 (Ausschlussfrist) einen Antrag auf Grundsteuererlass bei der zuständigen Behörde (Gemeinde bzw. Finanzamt in Berlin, Bremen und Hamburg) für 2010 stellen, wenn sie einen starken Rückgang ihrer Mieteinnahmen im Vorjahr zu verzeichnen haben.

Voraussetzung für den Erlass ist, dass sie nachweisen können, dass sie sich nachhaltig um die Vermietung des Objekts zu einem marktüblichen Mietzins bemüht haben. Keine Aussicht auf Erlass besteht, wenn der Vermieter die Ertragsminderung zu vertreten hat, z. B. weil er dem Mieter im Erlasszeitraum gekündigt hat oder wenn notwendige Renovierungsarbeiten nicht (rechtzeitig) durchführt wurden.

Maßstab für die Ermittlung der Ertragsminderung ist die geschätzte übliche Jahresrohmiete. Diese ist in Anlehnung an die für Räume gleicher oder ähnlicher Art, Lage und Ausstattung regelmäßig gezahlte Jahresrohmiete zu schätzen. Die tatsächlich zu Beginn des Erlasszeitraums erzielte Miete ist nicht maßgebend. Bei einem Ausfall von mehr als 50 % der Mieteinnahmen wird die Grundsteuer nach den derzeitigen Bestimmungen in Höhe von 25 % erlassen. Entfällt der Mietertrag vollständig, halbiert sich die Grundsteuer.

Anmerkung: Möglicherweise wird diese Zweistufenregelung gekippt. Beim Bundesfinanzhof ist seit dem 20.10.2010 unter dem Aktenzeichen II R 36/10 ein Verfahren anhängig, bei dem es u. a. um die Frage geht, ob eine willkürliche Differenzierung darin zu sehen ist, dass ein Grundsteuererlass nur noch bei einer mehr als 50 %igen Rohertragsminderung möglich ist. Betroffene sollten unter Bezug auf das anhängige Verfahren einen Grundsteuererlass auch bei einem Mietausfall unter 50 % beantragen.

Der BFH hält eine Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer für erforderlich

Die Einheitsbewertung des Grundvermögens ist vom Bundesfinanzhof trotz verfassungsrechtlicher Zweifel bislang als verfassungsgemäß beurteilt worden. Im Urteil vom 30.6.2010 hat er daran jedenfalls für Stichtage bis zum 1.1.2007 festgehalten, aber zusätzlich darauf hingewiesen, dass das weitere Unterbleiben einer allgemeinen Neubewertung des Grundvermögens für Zwecke der Grundsteuer mit verfassungsrechtlichen Anforderungen nicht vereinbar sei.

Die über mehr als vier Jahrzehnte unveränderte Einheitsbewertung des Grundbesitzes verfehle insbesondere die sich aus dem Grundgesetz ergebenden Anforderungen an eine realitätsgerechte Bewertung. Auf unbegrenzte Dauer sei es auch nicht hinnehmbar, dass eine Wertminderung wegen Alters nach dem Hauptfeststellungszeitpunkt (1.1.1964) ausgeschlossen werde.Verfassungsrechtlich geboten sei eine erneute Hauptfeststellung besonders im Beitrittsgebiet, wo die Wertverhältnisse auf den 1.1.1935 festgeschrieben seien.