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Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer

Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte im Urteil vom 3.3.2015 darüber zu entscheiden, welche Kosten beim Kauf eines unbebauten Grundstücks in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen sind, wenn sich der Grundstücksverkäufer (zusätzlich) zur Errichtung eines Rohbaus auf dem Grundstück verpflichtet, und weitere Baukosten durch Ausbauarbeiten anfallen, die aber vom Grundstückskäufer bei Dritten in Auftrag gegeben worden sind.

Nach ständiger Rechtsprechung des BFH sind beim Kauf eines Grundstücks, das beim Abschluss des Kaufvertrags tatsächlich unbebaut ist, unter bestimmten Voraussetzungen auch die Kosten für die anschließende Errichtung eines Gebäudes auf dem Grundstück in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer einzubeziehen, nämlich wenn sich aus weiteren Vereinbarungen ergibt, dass der Erwerber das Grundstück in bebautem Zustand erhält. Diese Vereinbarungen müssen mit dem Kaufvertrag in einem rechtlichen oder zumindest objektiv sachlichen Zusammenhang stehen. Dies ist insbesondere der Fall, wenn der Käufer spätestens beim Abschluss des Kaufvertrags den Grundstücksverkäufer oder einen vom Grundstücksverkäufer vorgeschlagenen Dritten mit dem Bau beauftragt. Aber auch ein später abgeschlossener Bauvertrag kann je nach den Umständen des Einzelfalls zur Einbeziehung der Baukosten in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer führen.

Im Urteilsfall war nicht streitig, dass die Kosten des Rohbaus in die Bemessungsgrundlage der Steuer einzubeziehen sind. Ob dies auch für die Ausbaukosten gilt, hängt nach dem Urteil davon ab,

  • ob die später mit dem Ausbau beauftragten Unternehmen im Zeitpunkt des Abschlusses des Grundstückskaufvertrags mit dem Grundstücksverkäufer personell, wirtschaftlich oder gesellschaftsrechtlich eng verbunden waren oder
  • aufgrund von Abreden zusammenarbeiteten oder durch abgestimmtes Verhalten auf den Abschluss auch der Verträge über die Ausbauarbeiten hinwirkten und
  • die zu erbringenden Leistungen dem Erwerber unter Angabe des hierfür aufzuwendenden Entgelts bereits vor Abschluss des Grundstückskaufvertrags konkret angeboten hatten.

Neue Regeln durch das Gesetz zur Umsetzung der Amtshilferichtlinie sowie zur Änderung steuerlicher Vorschriften

Das sog. Amtshilferichtlinie-Umsetzungsgesetz enthielt zunächst im Wesentlichen eine Anpassung deutscher Steuervorschriften an das Recht der Europäischen Union und an die Rechtsprechung des Europäischen Gerichtshofs. Später wurden Teile des eigentlich gescheiterten Jahressteuergesetzes 2013 aufgenommen. Wesentliche Teile des Gesetzes traten nunmehr zum 30.6.2013 in Kraft. Neben den in der Juli-Ausgabe erwähnten Einschränkungen bei den sog. „Cash-GmbHs“, den Begrenzungen der Möglichkeiten für Immobilienunternehmen durch Anteilstausch über sog. RETT-Blocker die Grunderwerbsteuer zu vermeiden und dem Streichen des als „Goldfinger“ bezeichneten Steuersparmodelles mittels An- und Verkauf von Gold über Firmen nach ausländischem Recht wurden noch viele weitere Änderungen und Neuregelungen beschlossen. Nachfolgend wollen wir Ihnen einen Überblick über die wesentlichen Steuervorschriften geben.

  • Förderung von Elektrofahrzeugen: Eine Neuregelung sieht bei der sog. 1-%-Regelung vor, dass für bis zum 31.12.2013 angeschaffte Elektro- oder Hybridfahrzeuge der Listenpreis um 500 € pro kWh der Batteriekapazität zu mindern ist. Die Minderung pro Kfz darf höchstens 10.000 € betragen. Für die Folgejahre ist eine Minderung um jährlich 50 € pro kWh vorgesehen. Der Höchstbetrag mindert sich für in den Folgejahren angeschaffte Kfz um jährlich 500 €.
    Wird die Fahrtenbuchmethode angewendet, sind die auf die Anschaffung des Batteriesystems entfallenden Kosten in Höhe der bei der 1-%-Regelung zugestandenen Pauschalbeträge bei der Ermittlung der Gesamtkosten auszuscheiden, d. h. die Absetzungen für Abnutzung sind entsprechend zu mindern. Diese Regelung gilt für alle vor dem 1.1.2023 angeschaffte Fahrzeuge. Sie gilt ab dem auf die Verkündung des Gesetzes folgenden Tag auch für Elektro- und Hybridfahrzeuge, die bereits im Betriebsvermögen enthalten sind und für die eine Entnahme oder ein geldwerter Vorteil zu versteuern ist.
  • Lohnsteuer-Nachschau: Mit der Einführung einer sog. „Lohnsteuer-Nachschau“ – die nicht vorher angekündigt werden muss – soll das Finanzamt in die Lage versetzt werden, sich insbesondere einen Eindruck über die räumlichen Verhältnisse, das tatsächlich eingesetzte Personal und den üblichen Geschäftsbetrieb zu verschaffen. Die von der Lohnsteuer-Nachschau betroffenen Personen haben auf Verlangen Lohn- und Gehaltsunterlagen, Aufzeichnungen, Bücher, Geschäftspapiere und andere Urkunden über die der Lohnsteuer-Nachschau unterliegenden Sachverhalte vorzulegen und Auskünfte zu erteilen, soweit dies zur Feststellung einer steuerlichen Erheblichkeit zweckdienlich ist. Geben die getroffenen Feststellungen hierzu Anlass, kann von der allgemeinen Nachschau zu einer Außenprüfung übergegangen werden.
  • Lohnsteuer-Freibeträge: Als Verfahrensvereinfachung für Arbeitnehmer erlaubt die Finanzverwaltung auf Antrag, die Geltungsdauer eines im Lohnsteuerabzugsverfahren zu berücksichtigenden Freibetrags künftig auf 2 Kalenderjahre zu verlängern. Ein jährlicher Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung beim Finanzamt ist damit entbehrlich.
  • Wehrsold: Steuerfrei bleiben der reine Wehrsold für den freiwilligen Wehrdienst und das Dienstgeld für Reservisten, das Taschengeld für den Bundesfreiwilligendienst, den Jugendfreiwilligendienst und für die anderen zivilen Freiwilligendienste. Steuerpflichtig werden bei Dienstverhältnissen ab dem 1.1.2014 unter anderem der Wehrdienstzuschlag, besondere Zuwendungen sowie unentgeltliche Unterkunft und Verpflegung.
  • Pflegepauschbetrag: Steuerpflichtige können wegen außergewöhnlicher Belastungen, die ihnen durch die Pflege einer hilflosen Person entstehen, anstelle einer Steuerermäßigung einen sog. Pflege-Pauschbetrag in Höhe von 924 € im Jahr geltend machen, wenn sie dafür keine Einnahmen erhalten und sie die Pflege im Inland entweder in ihrer Wohnung oder in der Wohnung des Pflegebedürftigen persönlich durchführen. Mit einer Neuregelung wird der Anwendungsbereich des Pflege-Pauschbetrages auf die häusliche persönlich durchgeführte Pflege im gesamten EU-/EWR-Ausland ausgeweitet und die Norm europarechtstauglich gestaltet. So kann die persönliche Pflege – unter weiteren Voraussetzungen – nunmehr auch unabhängig vom Ort der Pflege steuerlich honoriert werden.
  • Prozesskosten: Aufwendungen für die Führung eines Rechtsstreits (Prozesskosten) werden vom Abzug als außergewöhnliche Belastung ausgeschlossen, es sei denn, es handelt sich um Aufwendungen, ohne die der Steuerpflichtige Gefahr liefe, seine Existenzgrundlage zu verlieren und seine lebensnotwendigen Bedürfnisse in dem üblichen Rahmen nicht mehr befriedigen zu können (siehe auch Beitrag – Gesetz schränkt Abzugsfähigkeit von Rechtsanwaltsgebühren als außergewöhnliche Belastung ein).
  • Ort der Leistung: Bislang wurden Leistungen, die an den nicht unternehmerischen Bereich einer juristischen Person erbracht wurden, die sowohl unternehmerisch als auch nicht unternehmerisch tätig ist, an dem Ort besteuert, an dem der leistende Unternehmer seinen Sitz oder eine Betriebsstätte hat, von der aus der Umsatz tatsächlich erbracht wurde. In Zukunft richtet sich bei Leistungen an juristische Personen, die sowohl unternehmerisch als auch nicht unternehmerisch tätig sind, der Leistungsort insgesamt nach ihrem Sitz, soweit keine andere Ortsregelung vorgeht. Dies gilt sowohl beim Bezug für den unternehmerischen als auch für den nicht unternehmerischen Bereich. Ausnahme: der Bezug erfolgt ausschließlich für den privaten Bedarf des Personals oder eines Gesellschafters.
  • Vermietung von Sportbooten/Beförderungsmitteln: Durch die Neufassung des Umsatzsteuergesetzes wird der Leistungsort bei der langfristigen Vermietung von Sportbooten an den Ort, an dem das Boot dem Leistungsempfänger zur Verfügung gestellt wird und der leistende Unternehmer an diesem Ort auch seinen Sitz oder eine Betriebsstätte hat und die Vermietungsleistungen dort erbringt, verlagert. Das gilt auch für die langfristige Vermietung von Beförderungsmitteln an Nichtunternehmer.
  • Kunstgegenstände: Insbesondere die Lieferungen sowie die Vermietung von Sammlungsstücken und Kunstgegenständen werden von der Anwendung des ermäßigten Umsatzsteuersatzes ausgeschlossen; sie unterliegen künftig dem Regelsteuersatz.
  • Gutschriften/Änderung bei der Rechnungsstellung: Grundsätzlich richtet sich das Recht für die Rechnungsausstellung nach den Vorschriften des Mitgliedstaats, in dem der Umsatz ausgeführt wird. Sofern der leistende Unternehmer nicht im Inland ansässig ist, gilt künftig das Recht des Mitgliedsstaates, in dem der Unternehmer ansässig ist. Bei Ausstellung einer Rechnung durch den Leistungsempfänger muss die Rechnung die Angabe „Gutschrift“ enthalten (siehe auch Beitrag – Umsatzsteuerrisiko bei „Gutschriften“).
  • Steuerschuldnerschaft bei Gas- und Stromlieferungen: Die Steuerschuldnerschaft des Leistungsempfängers wird erweitert auf die entsprechenden Lieferungen von Gas über das Erdgasnetz und von Elektrizität durch einen im Inland ansässigen Unternehmer an einen anderen Unternehmer, der selbst derartige Leistungen erbringt bzw. – bei Lieferungen von Elektrizität – Wiederverkäufer ist.

Neben den aufgeführten Neuregelungen bzw. Änderungen enthält das Gesetz noch eine Fülle weiterer Anpassungen, deren Ausführung den Rahmen dieses Schreibens sprengen würden. In den nächsten Informationsschreiben werden wir Sie detaillierter über einzelne relevante Änderungen informieren.

Doppelbelastung aus Grunderwerb- und Umsatzsteuer

In einem vom Finanzgericht Niedersachsen (FG) entschiedenen Fall erwarb ein junges Bauherrenehepaar ein unbebautes Grundstück. Zwei Wochen danach schloss es mit einem Bauunternehmen einen Bauvertrag über eine Doppelhaushälfte, in dem der Bauträger Umsatzsteuer auswies, die die Kläger als Endverbraucher jedoch nicht als Vorsteuer in Abzug bringen konnten. Das Finanzamt legte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer nicht nur den Kaufpreis für das unbebaute Grundstück, sondern auch die Bausumme für das herzustellende Gebäude zugrunde.

Das FG stellt jedoch zugunsten des Steuerpflichtigen fest, dass die Aufwendungen aus einem Bauerrichtungsvertrag, der im Zusammenhang mit dem Erwerb eines unbebauten Grundstücks abgeschlossen wird und der für den Bauherrn eine Umsatzsteuerbelastung auslöst, nicht der Grunderwerbsteuer unterliegt. Entsprechend sei Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer lediglich der Kaufpreis für das unbebaute Grundstück.

Das FG hatte die Revision beim Bundesfinanzhof zugelassen, der das Urteil nunmehr aufhob und folgende Entscheidung traf: Das Vorliegen eines einheitlichen Erwerbsgegenstands wird indiziert, wenn der Veräußerer aufgrund einer in bautechnischer und finanzieller Hinsicht konkreten und bis (annähernd) zur Baureife gediehenen Vorplanung ein bestimmtes Gebäude auf einem bestimmten Grundstück zu einem im Wesentlichen feststehenden Preis anbietet und der Erwerber dieses Angebot annimmt. Dies gilt auch, wenn das Angebot nach Abschluss des Kaufvertrags unwesentlich geändert wird. Ein einheitlicher Erwerbsgegenstand kann aufgrund besonderer Umstände auch vorliegen, wenn der Käufer das Angebot erst 19 Monate nach Abschluss des Kaufvertrags annimmt.

Vorläufige Festsetzung von Grunderwerbsteuer und Grundbesitzwerten

Die Finanzverwaltung setzt die Grunderwerbsteuer, hinsichtlich der Frage, ob die Heranziehung der Grundbesitzwerte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer sowie die hierfür maßgeblichen Feststellungen der Grundbesitzwerte und Feststellungen der Besteuerungsgrundlagen verfassungsgemäß ist, vorläufig fest.

Die Vorläufigkeitserklärung erfolgt aus verfahrenstechnischen Gründen. Sie ist nicht dahin zu verstehen, dass die Heranziehung der Grundbesitzwerte als Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer als verfassungswidrig angesehen wird.

Sollte aufgrund einer diesbezüglichen Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts oder des Bundesfinanzhofs diese Steuerfestsetzung aufzuheben oder zu ändern sein, wird die Aufhebung oder Änderung von Amts wegen vorgenommen; ein Einspruch ist nach einem Erlass der obersten Finanzbehörden der Länder daher insoweit nicht erforderlich.

Gleichbehandlung von Ehegatten und eingetragenen Lebenspartnern im Grunderwerbsteuerrecht

Das Niedersächsische Finanzgericht (NFG) hat durch unanfechtbaren Beschluss vom 6.1.2011 einem eingetragenen Lebenspartner vorläufigen Rechtsschutz in Form der Aufhebung der Vollziehung eines Grunderwerbsteuerbescheids gewährt. Es sieht in der Besteuerung einer Grundstücksübertragung unter eingetragenen Lebenspartnern einen Gleichheitsverstoß gegenüber der Steuerbefreiung bei Ehegatten.

Der Gesetzgeber hat im Jahressteuergesetz 2010 zwar eine grunderwerbsteuerliche Gleichstellung von eingetragenen Lebenspartnern und Ehegatten geregelt. Die Neufassung des Grunderwerbsteuergesetzes gilt jedoch – anders als die vergleichbare Regelung im Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht – nicht rückwirkend für alle noch nicht bestandskräftigen Fälle ab Inkrafttreten des Lebenspartnerschaftsgesetzes (1.8.2001), sondern erst ab Inkrafttreten des Jahressteuergesetzes am 14.12.2010.

In der Sache folgt das NFG den Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts in seinem Beschluss zur Gleichbehandlung von eingetragenen Lebenspartnern und Ehegatten bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer und überträgt dies auf die Grunderwerbsteuer.